директор ЮК "Легальный метод" Наталья Медведева
До внесения изменений в законодательство Конституционный суд Российской Федерации предусмотрел временный порядок применения норм права. Кроме того, владельцы других долей имущества должны получить преимущественное право на покупку этих долей.
Как было ранее
Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ , если вы продаете долю в праве общей долевой собственности постороннему человеку, то другие участники такой собственности имеют преимущественное право покупки доли, которую вы продаете, по той цене, которую вы указали, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Например, если собственниками квартиры в равных долях являются мать и дочь, и дочь решит продать свою долю, то она должна известить в письменной форме мать о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если мать не приобретет продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения от дочери, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, дочь вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если мать в письменной форме откажется от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Это правило не действует, если доля продается на публичных торгах в рамках процедуры банкротства. Например, если доля дочери продается на публичных торгах в рамках процедуры банкротства, её может купить любой человек, поскольку закон не обязывает уведомлять мать о ее преимущественном праве покупки доли. В результате может возникнуть ситуация, когда одна часть доли будет принадлежать матери, а другая — совершенно постороннему человеку.
Кроме того, человек, который приобрел долю дочери в квартире на торгах, может лишиться этой доли. Ранее Президиум Верховного Суда РФ разъяснил в п. 18 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)” от 25 ноября 2020 года, что участник долевой собственности на недвижимое имущество должен иметь возможность воспользоваться преимущественным правом покупки после того, как будет определен победитель открытых торгов на долевое имущество. Если обладатель преимущественного права откажется, то имущество приобретает победитель торгов.
Если мать обратится в суд и заявит о своих правах, то суд, скорее всего, примет её сторону и вернёт ей долю, приобретенную на публичных торгах . В этой ситуации человек, выигравший торги, окажется в очень неприятном положении. Такое положение дел существовало до 2023 года.
Что изменилось
Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ) изучил вопрос о том, имеют ли участники общей долевой собственности право воспользоваться преимущественным правом покупки доли, которая продается на публичных торгах в рамках дела о банкротстве одного из сособственников.
Дело началось с жалобы покупателя доли в жилом доме и земле банкрота, которые были проданы на торгах. По требованию супруги должника все права и обязанности покупателя были переведены на неё из-за нарушения преимущественного права покупки.
Позиция суда заключалась в том, что проведение публичных торгов для реализации доли не отменяет действия этого права. Однако покупатель доли был не согласен с таким решением.
Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел это дело и признал обоснованность его несогласия.
В Постановлении от 16 мая 2023 года N 23-П Конституционный Суд разъяснил, как будут решаться подобные вопросы до внесения необходимых изменений в законодательство. Законодателю поручено внести изменения в правовое регулирование, чтобы обеспечить баланс интересов участников общей долевой собственности и добросовестных приобретателей имущества. До принятия этих поправок, если финансовый управляющий продает с публичных торгов долю должника в праве общей собственности, он обязан предложить другим собственникам приобрести эту долю по начальной цене торгов. Если в течение месяца собственники не согласятся купить долю, она будет продана с торгов. В этом случае и некоторых других, согласно постановлению КС РФ, случаях, правило о преимущественном праве покупки не применяется.
Такой порядок кажется более логичным и справедливым по отношению к покупателям. Кроме того, он более безопасен: без проведения торгов и учета мнения кредиторов можно выкупить долю у родственника.
