Застройщики ИЖС обманули новосибирцев на миллиарды: ипотечные долги растут — как решить проблему?

2025 год для рынка строительства загородной недвижимости стал переломным. Высокие ставки по рыночной ипотеке и завершение льготной ипотеки совпали по времени с обязательным переходом на эскроу-счета в сегменте подряда. Это привело к тому, что спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) резко сократился. Часть подрядчиков и застройщиков ИЖС, работавших по старым схемам, оказалась не готова к новым условиям и столкнулась с финансовой несостоятельностью.

В результате обострилась проблема, которую многие считали пережитком прошлого, — обманутые дольщики. Однако в случае со строительством частных домов ситуация осложняется тем, что тысячи людей остались не просто без денег, а с неподъемными ипотечными кредитами. Они платят банку за дома и домокомплекты, которые, возможно, никогда не будут достроены. Долги по ипотеке растут, а перспективы их погашения за счет продажи недостроенных объектов зачастую отсутствуют. В зоне особого риска оказались клиенты фирм-однодневок, исчезнувших с рынка вместе с деньгами дольщиков.

2025 год — антирекордный год на рынке ИЖС

Ситуацию с ИЖС наглядно показывает статистика выдачи ипотечных кредитов, которая ранее выступала ключевым драйвером развития сегмента. По данным государственной компании «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года, количество выданных кредитов на строительство частных домов в коттеджных поселках сократилось в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

В малоэтажном строительстве и сегменте деревянного домостроения динамика также оказалась негативной. По итогам года общее падение спроса на строительство загородной недвижимости оценивается в пятикратном размере относительно показателей предыдущего года.

Провал пришелся на первое полугодие. Второе полугодие показало некоторое оживление, но достичь прежних объемов продаж не удалось. При этом падение спроса также связано с наличием долгостроев. По всей России проблемных объектов насчитывается не менее 1,5 тыс. 

В статистику входят объекты, которые были выкуплены. Но за благостными отчетами скрываются тысячи семей, которые числятся владельцами свай вместо дома или наблюдают на своих участках лишь залитый фундамент вместо дома. Это обманутые ижээсники и пострадавшие соинвесторы, которые оплатили строительство частных домов, но так и не получили готовое жилье.

Масштаб проблемы наглядно иллюстрируют цифры уголовных дел. В Новосибирске прокуратура и следственный комитет передали в суд дело о хищении 558 млн рублей при строительстве коттеджей. Компания брала деньги на возведение частных домов, но работы так и не были завершены. И это лишь один эпизод. 

Сколько обманутых дольщиков в регионе остались с неподъемными кредитами из-за компаний-банкротов, которые не смогли выполнить обязательства перед покупателями, — точной статистики не существует. Но очевидно, что речь идет о тысячах семей, оказавшихся в ловушке.

Причины банкротств застройщиков

Рынок ИЖС столкнулся с системным кризисом. Несколько факторов, наложившихся друг на друга, привели к тому, что часть игроков приняла решение обанкротиться.

Причины банкротства застройщиков ИЖС:

1. Высокая ключевая ставка по ипотеке. Высокая процентная ставка по ипотеке и пересмотр условий семейной ипотеки повысили конечную стоимость строительства для тех, кто все же решился на сделку.

2. Обвальное падение спроса. Сокращение числа покупок привело к кассовым разрывам у подрядчиков, ориентированных на постоянный приток новых клиентов для финансирования текущих проектов.

3. Введение эскроу-счетов. Новый механизм, введенный Минстроем и призванный защитить покупателей, на этапе перехода создал дополнительную нагрузку на застройщиков ИЖС. Компании, не имевшие достаточного объема собственных средств для строительства «за свой счет» до раскрытия эскроу, потеряли возможность привлекать деньги дольщиков напрямую.

4. Работа по устаревшим финансовым моделям. Некоторые компании пытались покрывать убытки от одних проектов за счет новых клиентов, что в условиях падающего спроса привело к образованию пирамид и последующим банкротствам.

Однако причина банкротства не так важна при оценке результата. После ухода застройщика с рынка строительства, граждане вынуждены платить банку, одновременно снимая жилье, так как их собственное остается в статусе проблемных объектов.

Что делать обманутым дольщикам?

Ситуация в Новосибирской области вынудила региональные власти искать пути выхода. Администрация региона начала формировать реестр граждан, заключивших договоры подряда на строительство ИЖС с использованием средств ипотечного кредитования и оставшихся без жилья вследствие мошенничества при строительстве. Однако это лишь первый этап — учет пострадавших, в то время как обманутые дольщики нуждаются в оперативном решении вопроса относительно ипотеки. 

Российское законодательство не содержит механизма, который позволял бы списать ипотечный кредит в случае банкротства застройщика или доказанного факта мошенничества. Банк не закроет глаза на долг и не простит его по причине того, что дом не был построен. Кредитный договор остается действующим независимо от того, выполнены ли обязательства подрядчиком. Можно продолжать выплачивать кредит в надежде на то, что когда-нибудь справедливость восторжествует, деньги вернут, а дом достроят. Но на практике это означает годами платить за объект, который существует лишь на бумаге. Второй вариант — инициировать процедуру собственного банкротства как физического лица. Это позволит списать долги, включая оставшуюся сумму по ипотеке. Однако земельный участок, на котором планировалось строительство, рискует попасть в конкурсную массу и уйти с торгов. 

Можно ли списать ипотеку, если дом не построен?

Закон 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» допускает списание ипотечного долга через процедуру банкротства физического лица. Однако для обманутых дольщиков этот процесс имеет свою специфику. Земельный участок под ИЖС включается в конкурсную массу и реализуется на торгах. Поскольку недостроенный объект непригоден для проживания, на него не распространяется иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ). Банк как залогодержатель получает приоритетную долю выручки (до 80% от суммы долга), остаток распределяется между другими кредиторами. 

Как сохранить участок при банкротстве

Сохранить участок при банкротстве физического лица возможно, но многое зависит от его статуса. Если на участке возведен дом, пригодный для постоянного проживания, и он является единственным жильем для должника и его семьи, такой участок может быть исключен из конкурсной массы. Закон защищает право граждан на крышу над головой. Но с обманутыми покупателями дела обстоят сложнее. Зачастую жертвы мошенников и застройщиков-банкротов покупали объекты в ипотеку. Если участок находится в ипотеке, сохранить его можно лишь при снятии обременения — через мировое соглашение с банком или погашение долга третьим лицом, при этом дом должен быть единственным. 

Однако для большинства обманутых дольщиков этот путь закрыт. На их участках, как правило, либо ничего не построено, либо возведен только фундамент вместо дома. Объекты незавершенного строительства, не пригодные для проживания, не обладают исполнительским иммунитетом. 

При поддержке опытного юриста сохранить участок возможно, но каждое дело о банкротстве индивидуальное:

• ИЖС-объект является единственным источником обеспечения жизненно необходимых потребностей семьи. Речь идет о ситуациях, когда на земле расположен колодец или скважина, дающие воду, либо ведется огород, который кормит семью. Если продажа участка лишит должника и его близких возможности существовать, суд может встать на сторону гражданина. Однако такие решения принимаются индивидуально и требуют убедительных доказательств. Нужны акты, справки, свидетельства соседей, подтверждающие, что без этого участка семья останется без воды и пропитания.

• Участок получен многодетной семьей от государства в рамках социальных программ. Даже если у супругов есть иное жилье (например, квартира), участок, выделенный как мера господдержки, может быть исключен из конкурсной массы. Для этого в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, подается мотивированное ходатайство об исключении имущества из конкурсной массы. К нему прилагаются документы, подтверждающие особый статус участка или его критическую роль для выживания семьи.

Стоит отметить, что суды в приоритете защищают интересы кредиторов, в том числе банков, выдавших ипотеку. Чтобы сохранить участок при банкротстве, нужна железобетонная доказательная база и четкая юридическая позиция.